2022年高级经济师《建筑与房地产经济》押题密卷

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1 问答题 1分

我国智能建筑起步于20世纪90年代，在90年代中后期达到建设高峰。2015年11月正式实施《智能建筑工程质量检测标准》(GB 50314- -2015)。2012年我国智慧城市试点全面启动。我国《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出：以基础设施智能化、公共服务便利化、社会治理精细化为重点，充分运用现代信息技术和大数据，建设一批新型示范智慧城市。截至2018年11月，全国100%副省级以上城市、90%地级以上城市，总计700多个城市提出或在建智慧城市，已有277个智慧城市试点和3个新型智慧城市试点。

2016年10月9日，习近平总书记在主持中央政治局第36次集体学习时，明确提出了实施网络强国战略目标。居民生活质量的提高，对政府的便民惠民服务能力提出了新的更高的要求。而信息化时代又提供了比以往任何时期都更有力的手段来实现城市发展过程的“可观”“可控”，也为“可用”创造了很好的条件。因此，需要有意识、有计划地利用信息化手段，建设一个“可见化”的城市，提高城市人口、土地、资源环境以及人与经济、社会活动的可观测性、可管理性、可服务性，建立以数据信息为基础，面向政府决策层的科学决策体系、面向各政务服务部门的业务协同体系和面向社会公众的公共服务体系，这也是新型智慧城市建设顶层设计的出发点和落脚点。

＜1>.简述智慧城市顶层设计的含义与基本原则

＜2>.简述智慧城市顶层设计的四个基本步骤

＜3>.简述智慧城市的三个发展阶段

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正确答案：

本题解析：

＜1>.含义：智慧城市顶层设计是指从城市发展需求出发，运用系统工程方法统筹协调城市各要素，开展智慧城市需求分析，对智慧城市建设目标、总体框架、建设内容、实施路径等方面进行整体性规划和设计的过程。

基本原则：

(1)以人民为中心。以“为民、便民、惠民”为导向。

(2)因城施策。从城市战略定位、历史文化、资源禀赋、信息化基础设施以及经济社会发展水平等方面对城市进行科学定位，合理配置资源，有针对性地进行规划和设计。

(3)融合共享^以实现数据融合、业务融合、技术融合，以及跨部门、跨系统、跨业务、跨层级、跨地域的协同管理和服务为目标。

(4)协同发展。体现数据流在城市群、中心城市以及周边县镇的汇聚和辐射应用，建立城市管理、产业发展、社会保障、公共服务等多方面的协同发展体系。

(5)多元参与。开展智慧城市顶层设计过程中应考虑政府、企业、居民等不同角色的意见及建议。

(6)绿色发展。考虑城市资源环境承载力，以实现可持续发展、节能环保发展和低碳循环发展为导向。

(7)创新驱动。要体现新技术在智慧城市中的应用以及智慧城市与创新创业之间的有机结合，将智慧城市作为创新驱动的重要载体，推动统筹机制、管理机制、运营机制和信息技术创新。

＜2>.（1）需求分析。需求分析是指通过城市发展战略与目标分析、城市现状调研分析、智慧城市现状评估、其他相关规划分析等方面的工作，梳理出政府、企业、居民等主体对智慧城市的建设需求。

（2）总体设计。总体设计是指在需求分析基础上，确定智慧城市建设的指导思想、基本原则、建设目标等内容，识别智慧城市重点建设任务，提出智慧城市建设总体架构。

（3）架构设计。架构设计是指依据智慧城市建设需求和目标，对业务架构、数据架构、应用架构、基础设施架构、安全体系、标准体系及产业体系七个体系进行设计。

（4）实施路径设计。路径设计是指在前期阶段成果的基础上，依据智慧城市重点建设任务，提出智慧城市建设重点工程，并明确工程属性、目标任务、实施周期、成本效益、政府与社会资金、阶段建设目标等，设计各工程项目的建设运营模式、实施阶段计划和风险保障措施，确保智慧城市建设顺利进行。

＜3>.（1）数字城市。数字城市是智慧城市发展的初级阶段。这一阶段的任务是基于城市空间地域系统特征将自然资源与环境、基础设施、社会经济等诸多相关信息进行数据融合，形成较为完备的城市信息模型。

（2）智能城市。智能城市是数字城市建设不断推进，信息化不断提升的必然产物。智能城市是以物联网为基础的城市。这一阶段的建设任务是通过透彻感知、广泛联通以及深度计算来促进城市发展。如果将城市视为一个由政务、交通、城管等多系统合成的复杂系统，智能城市就是通过复杂系统结构简化为若干子系统功能，将整体运行效率进行提升。

（3）智慧城市。智慧城市是在智能城市建设的基础上发展而成的，被认为是城市信息化发展的最高阶段。智慧城市是更富有思想、更富有创造性的高级城市形态。这一阶段的建设任务是在容纳数字城市与智能城市共有属性的基础上吸收新的理念和新的技术转化成果，从而达到城市建设运营模式的创新。智慧城市的核心仍然是“为人民服务”，目标是通过城市资源的优化配置利用以及城市管理流程的优化再造达到城市 服务的全面创新。

2 问答题 1分

某公司经济分析人员提出六个可供选择的方案，每个方案的使用期都是10年，且期末均无残值。各方案的数据见下表。请根据下列假设进行决策。已知：（P/A，12%，10）=5.6502，（P/A，10%，10）=6.1446。

＜1>.假设这六个方案是互斥方案，该公司可用于比选方案的方法有哪些？

＜2>.假设这六个方案是互斥方案，基准收益率为12%，则该公司应选择的最优方案为？

＜3>.若采用增量内部收益率法，其计算步骤为？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.六个方案的使用期都是10年，假设六个方案是互斥方案，则这六个方案比选属于寿命期相等的互斥方案比选。当互斥方案寿命期相等时，可采用净现值法、增量内部收益率法、增量净现值法、净年值法。

＜2>.此题考查寿命期相等的互斥方案比选。寿命期相等的互斥方案，可选用净现值法进行比选。净现值法进行寿命期相等的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值(NPV)，剔除NPV＜0的方案，再从NPV≥0的方案中选取NPV最大者即为最优方案。

计算各个方案的净现值分别为：

NPVA=-80 000+11 000 x(P/A，12%，10) =-80000+11000x5.6502=-17 847.8 (元)＜0；

NPVB=-40 000+8 000 x (P/A，12%，10)=-40000+8 000 x 5.6502=5 201.6(元)>0；

NPVc=-10000+2000 x (P/A，12%， ?10)=-10000+2 000 x 5.6502=1300.4(元)>0；

NPVD=-30 000+7 150 x(P/A，12%，10)=-30000+7 150x5.6502= 10 398.93(元)>0；

NPVE=-15 000+2 500 x(P/A，12%，10)=-15000+2 500 x 5.6502=-874.5 (元)＜0；

NPVF=-90 000+14 000 x(P/A，12%，10) =-90 000+14 000 x 5.6502=-10 897.2(元)＜0。?

剔除NPV＜0的A、E、F方案， NPVD>NPVB>NPVc>0， 则选择D方案为最优方案。

＜3>.计算ΔIRR的步骤如下：

1)在互斥方案中选IRR＞ic的方案，按投资额由小到大排序，比如，记为A、B、C等。

2)用投资大的方案（比如记为B)各年净现金流量减去投资小的方案（比如，记为A)各年净现金流量,形成差额方案（比如，记为B-A)。

3)计算差额方案（B-A)的内部收益率,得到增量内部收益率

4)若ΔIRR＞ic，则应选择投资大的B方案，即在A的基础上追加投资合算；反之，则应选择投资小的A方案。

5)用选出的B方案与投资更大的方案进行比较，循环进行（2)、（3)、（4)，直至选出最优方案。

3 问答题 1分

某普通住宅项目的建设单位委托招标代理机构，采用公开招标的方式，办理该建设项目的招标事宜。公布招标信息后，投标截止时间为2017年6月15日14时。在投标截止时间内，共收到A、B、C、D、E五家施工企业的投标文件。施工企业F的投标文件晚一天送达，已向招标人作出书面解释。各施工企业均按招标文件的规定提供了投标保证金。

招标代理机构按规定确定评标委员会专家成员共计7人，并授权该评标委员会确定中标人。开标时发现B企业的投标报价高于招标文件设定的最高投标限价。

经评标委员会评审后，确定中标单位为C企业。

＜1>.此次公开招标共收到多少份有效投标文件？

＜2>.评标委员会应当否决其投标的情况有哪些？

＜3>.简述投标报价的策略？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。该案例中，在投标截止时间内，共收到A、B、C、D、E五家施工企业的投标文件，而F施工企业的投标文件晚一天送达，招标人应当拒收，故共5份有效投标文件。

＜2>.有下列情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

(1)投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

(2)投标联合体没有提交共同投标协议；

(3)投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

(4)同一投标人提交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外；

(5)投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价；

(6)投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应；

(7)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为。

＜3>.（1）低价策略。低价策略是指投标单位以低于竞争对手的投标价格取得相对竞争优势的策略。由于工程量清单计价模式原则上为评审后的低价中标，在该模式下进行招投标时，低价策略便显现出很大的优势。投标单位必须在全面了解投标价格组成，以及综合考虑各项因素后，对投标价格进行合理的削减。从降低期望利润的角度来降低报价是投标单位最常采用的投标报价措施。在实际的投标报价过程中，施工企业的施工管理和技术水平基本处于稳定的状态，且短期内不会出现太大的变化，项目成本也基本是确定的。低价策略往往适用于施工企业当前经营状况不佳，近期接收到的投标邀请较少，竞争对手太强或社会效益较好的项目。

（2） 高价策略。高价策略与低价中标策略有本质的不同，考虑的角度也完全不同。髙价中标策略是指投标单位通过增加预期利润的方式提高投标报价，充分利用本企业在管理、技术、资本等方面的竞争优势，从以高质量完成工程项目建设的角度来提高中标概率的策略。采用高价策略，投标人能够获得高额利润，在一定程度上可以规避施工当中可能出现的可预料的风险因素。

高价策略适用于采用总体评价的方法进行评标的项自，以及招标人对质量、工期等方面要求较高的项目或施工技术复杂、潜在风险较大的项目。如果投标方期望扩大自己在企业所在地区，甚至其他地方的影响，也可在投标过程中采取高价策 略，充分发挥自身的品牌效应，为企业今后的发展打下坚实的基础。

（3）不平衡报价策略。不平衡报价策略是指在总标价不变的前提下，将工程量清单中的某些单价调整得略高于正常水平，另一些则相对低于正常水平。对于承包商来说，在工程开工时 除预付款外，应争取每一个单项工程在完成时都能做到尽早结算工程款项。该策略 是指在投标报价的过程中，提高先完成的投标工作内容的单价，如开办费、临时设施、土石方工程、基础结构等，在随后的工作内容完成后，调低其价格，如路面、交通标志、屋顶装饰，清理施工现场及其他附属工程等。

（4）突然降价策略。突然降价策略往往在清单计价中调整最终价格系数时使用。施工单位填写每个分部分项工程的投标提报单价，增加一定的价格系数并写在最终确定的投标书中。 施工单位提出的价格指数一般在投标前最后数小时决定，并在投标致函内声明。在投标方递交投标文件的最后一刻，需根据最新的情报信息和决心来决定最终的价格竞争，而不需要修改最后审查的所有报价。当然，在最后审查招标文件时，如计算错误或发现错误，可以通过调整降低系数来弥补，而无须改变所有的计算和修改。 由于最终价格是由少部分决策者在最后时刻决定的，所以可以避免真实价格的泄露。由于现代工程的复杂性，总承包或分包企业不可能完全独家包揽所有的工程工作。特别是一些专业性较强的内容，必须分包给其他专业的工程施工公司。同时将 该公司的部分业务长包，以达到保障工程质量、工期和降低成本的目的。另外需要分散风险，对于风险承担相对较困难的部分，分包项目可以降低投标单位承担风险的可能。

（5）利用调整系数的策略。在大多数情况下，缔约双方将根据合同的调整如法律和法规的变化、价格变化、工程变更、提前完成、延误索赔等，来调整合同条款中的价格。如果合同规定的价格调整公式中的系数没有特别确定，只给出一个价格范围，那么便可以从项目价格指数出发以更高的价格或大型项目的低系数提高企业的经济效益。

（6）发挥管理优势的策略。建设工程施工方案是对拟建工程的施工进行的全面部署，主要作用是计算相关费用，编制投标报价以及施工组织设计后的报价，其在一定程度上反映了企业为了 提高自己的知名度的技术优势与中标概率。为了我国评标工作进行过程中尽可能地缩短工期，一般项目主要采用多指标评价机制。面对多指标评价的项目，在编制施工组织设计时，施工企业应根据具体情况，合理配置生产要素，缩短建设周期，以保证工程质量为出发点提高业主的吸引力，同时也为投标报价的降低创造条件。

4 问答题 1分

国际工程承包采用工程总承包，据了解该项目政局不稳定，自然灾害严重，外汇汇率变动大，疫情严重。投标时，编制投标文件可采取的措施：

（一）了解该国政府工作人员变动情况（二）与该国人民处好关系（三）分包部分工程给本国承包人（四）存基金以应对变化（五）对该国员工进行疫情知识普及

施工过程中发生百年不遇的洪水，造成工期延后3个工作如，工人停工、机械窝工、已建成部分工程损坏等损失。停工期间有人员进行工程维护。

＜1>.国际工程的外部风险有哪些？本案例中涉及哪些风险？

＜2>.本案例中对于风险的应对属于哪种措施？

＜3>.施工中遇到洪水造成工期延后三个月，工程总承包单位要求补偿合理吗？理由。

＜4>.洪水造成的损失应由谁来承担？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.①国际工程的外部风险包括：

政治风险、经济风险、自然灾害、法律风险、建设环境风险、用工风险

②本案例中涉及：

政治风险、经济风险、自然灾害、用工风险

＜2>.风险减轻、风险转移、风险预防、风险自留

＜3>.合理，不可抗力导致的工期损失可以索赔。

＜4>.工人停工、机械窝工损失由施工单位承担

已建成部分工程损坏损失、停工期间工程维护的费用由建设单位承担。

5 问答题 1分

某公司经济分析人员提出六个可供选择的方案，每个方案的使用期都是10年，且期末均无残值。各方案的数据见下表。请根据下列假设进行决策。已知：（P/A，12%，10）=5.6502，（P/A，10%，10）=6.1446。

＜1>.假设这六个方案是互斥方案，该公司可用于比选方案的方法有哪些？

＜2>.假设这六个方案是互斥方案，基准收益率为12%，则该公司应选择的最优方案为那个？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.六个方案的使用期都是10年，假设六个方案是互斥方案，则这六个方案比选属于寿命期相等的互斥方案比选。当互斥方案寿命期相等时，可采用净现值法、增量内部收益率法、净年值法。

＜2>.此题考查寿命期相等的互斥方案比选。寿命期相等的互斥方案，可选用净现值法进行比选。净现值法进行寿命期相等的互斥方案比选时，应首先使用基准收益率计算各方案的净现值(NPV)，剔除NPV＜0的方案，再从NPV≥0的方案中选取NPV最大者即为最优方案。计算各个方案的净现值分别为：NPVA=-80 000+11 000×(P/A，12%，10 ) =-80000+11000×5.6502=-17 847.8 (元)＜0；

NPVB=-40 000+8 000×(P/A，12%，10)=-40000+ 8 000×5.6502=5 201.6(元)>0；

NPVC=-10000+2 000×(P/A，12%，10)=-10 000+2 000×5.6502=1300.4(元)>0；

NPVD=-30 000+7 150×(P/A，12%，10)=-30 000+7 150×5.6502= 10 398.93(元)>0；

NPVE=-15 000+2 500×(P/A，12%，10)=-15 000+2 500×5.6502=-874.5 (元)＜0；

NPVF=-90 000+14 000×(P/A，12%，10 ) =-90 000+14 000×5.6502=-10 897.2(元)＜0。

剔除NPV＜0的A、E、F方案， NPVD>NPVB>NPVc>0， 则选择D方案为最优方案。

6 问答题 1分

某建筑物准备进行节能改造，目前有甲和乙两个方案可以实现节能目标，现在正在研究甲和乙两个方案哪个有利的问题。节能改造的工程费用和年运行费用见下表,两种节能改造方案的寿命期皆为15年，15年后的处理价格均为零,其他条件相同。已知：(P/A，10%，15)=7.606,(A/F，10%，15)=0.03147，(P/F，10%，15)=0.2394，(F/P，10%，15)=4.177。

工程费用和年运行费用表

＜1>.该建筑物节能改造方案属于什么类型？

＜2>.适于进行该建筑物节能改造方案选择的方法为？

＜3>.乙节能改造方案的节能改造费和年运行费用总计相当于第15年年末的将来值为多少万元？

＜4>.甲节能改造方案的总费用现值为多少万元？

＜5>.如果其他数值不变,若使甲乙两个方案优劣相同,乙方案的年运行费用应为多少万元？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.互斥方案是指在若干方案中，选择其中任一方案，其他方案必然会被排斥的一组方案。根据题意，要从甲、乙两方案中选择一种有利的方案，因此甲、乙方案是互斥方案。又因为两种节能改造方案的寿命期皆为15年,所以该建筑物节能改造甲、乙方案属于寿命期相同的互斥方案。

＜2>.寿命期相等的互斥方案比选，可采用净现值、净年值、增量净现值、增量内部收益率方法。

＜3>.乙方案的费用现值=4800+400(P/A,10%，15)=4800+400×7.606=7842.40(万元)

则乙方案第15年年末的将来值=7842.40×(F/P，10%,15)=7842.40×4.177=32757.70(万元)

乙节能改造方案的节能改造费和年运行费用总计相当于第15年年末的将来值为32757.70(万元)

＜4>.费用现值是将不同方案的投资现值与年运行成本现值相加。本题中甲方案费用现值=3600+700(P/A,10%，15)=3600+700×7.606=8924.20(万元)。

＜5>.若使甲乙两个方案优劣相同，可令甲、乙两方案的费用现值相等，其他数值不变,乙方案的年运行费用AC作为未知数，则8924.20=4800+AC×7.606，解得乙方案的年运行费用AC=542.23万元。

7 问答题 1分

严寒地区的某住宅小区工程为绿色建筑，在“四节一环保”中采用了很多技术。该住宅小区工程还采用太阳能利用技术，工程建完后投入使用，根据《绿色建筑评价标准》进行评价。

具体评价内容：所有控制项均满足要求，包括安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节源、环境宜居五类评价指标分别为63分、60分、75分、73分、72分，提高与创新加分项得分62分。

＜1>.绿色建筑评价时点和基本要求分别是什么？

＜2>.根据《绿色建筑评价标准》，本住宅小区评为什么级别？

＜3>.题干中的“四节一环保”属于绿色建筑的特征之一，请简述绿色建筑的四个特征？

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正确答案：

本题解析：

＜1>.（1）评价时点

绿色建筑评价应在建筑工程竣工后进行。在建筑工程施工图设计完成后，可进行预评价。

（2）基本要求

1.申请评价方应对参评建筑进行全寿命周期技术和经济分析，选用适宜技术、设备和材料，对规划、设计、施工运行阶段进行全过程控制，并应在评价时提交相应分析、测试报告和相关文件。申请评价方应对所提交资料的真实性和完整性 负责。

2.评价机构应对申请评价方提交的分析、测试报告和相关文件进行审查，出具评价报告，确定等级。

3.申请绿色金融服务的建筑项固，应对节能措施、节水措施、建筑能耗和碳排放等进行计算和说明，并应形成专项报告。

＜2>.二星级。

五类评价指标分别为63分、60分、75分、73分、72分，提高与创新加分项得分62分

绿色建筑评价总得分Q=（Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+QA）/10=（400+63+60+75+73+72+62）/10=80.5

绿色建筑等级划分：当总得分分别达到60分、70分、85分且满足绿色建筑技术要求表的要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。

绿色建筑评价总得分为80.5分所以被评为二星级。

＜3>.（1）建筑全寿命周期绿色化。建筑全寿命周期的绿色化，一是要强调建筑本体各环节绿色化，即在建筑规划、设计阶段就应考虑建筑全寿命周期所有环节，在建筑规划、设计、施工、使用、维修、保养、拆除等方面，综合考虑绿色建筑的理念落实和指标要求；二是考虑到建筑对环境的影响并不局限于建筑物存在的时间段，还应在上述基础上往前、往后延伸。因此，绿色建筑全寿命周期理念不仅仅包括建筑全寿命周期的各个环节，坯应向前延伸到建筑材料的开采到运输、生产过程等环节，鼓励使用绿色建材，向后延伸到建筑物拆除后的垃圾分解或回收利用等环节。

（2）“四节一环保”。“节约资源、保护环境、减少污染”涵盖了“四节一环保”的内容，是指节能、 节地、节水、节材和保护环境。在建筑的建造和使用过程中，需要消耗大量自然资源，而资源储量是有限的，因此，在设计和建造绿色建筑时，应采用适宜的技术、材料和产品，实现资源的循环利用和提高使用效率，尽可能地使用清洁可再生能源，避免对自然资源的浪费。

（3）提供健康、适用、高效的使用空间。一切建筑设施都是为了人们更好地生活，绿色建筑也不例外。因此，在建造绿色建筑过程中，除应满足人们的使用需求和基本功能要求外，还要坚持以人为本的价值理念，节约能源，提高室内外环境质量，减少环境污染，满足人们高品质生活需求。这就要求实现绿色建筑技术创新，提高绿色建筑技术含量。

（4）是与自然和谐共生的高质量建筑。“绿色”是自然、生态、生命与活力的象征，代表了人类与自然的和谐共处、 协调发展的文化，贴切而形象地表达了可持续发展理念。同时，发展绿色建筑的最终目的就是实现人、建筑与自然的和谐统一，这体现了以人为本的价值理念，可建成满足人民美好生活需要的高质量建筑。

8 问答题 1分

建筑市场运行要素及其含义？

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正确答案：

本题解析：

9 问答题 1分

根处理工程与人关系的基本原则是什么？其包含的两条主要的基本原则是什么，并对此两条原则做简要概述。

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正确答案：

本题解析：

（1）处理工程与人关系的基本原则是人道主义

（2）人道主义原则包括两条主要的基本原则，即自主原则和不伤害原则。

自主原则指的是所有的人享有平等的价值和普遍尊严，人应该有权决定自己的最佳利益。

不伤害原则指的是人人具有生存权，工程应该尊重生命，尽可能避免给他人造成伤害。