2021年《房地产估价案例与分析》点睛提分卷2

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1 问答题 1分

房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。

<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？

<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？

<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？

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正确答案：

本题解析：

1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。

2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。

2 问答题 1分

张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。

<1> 、张某的选择是否正确？

<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

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正确答案：

本题解析：

1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。

如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

3 问答题 1分

2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。

<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？

<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？

<3> 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？

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正确答案：

本题解析：

1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

4 问答题 1分

××资产评估公司拟对海淀区××村××路69号的北京××绿色安全食品物流港一期工程5D商铺的抵押现值进行评估，估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，产权证记录砖混结构，估价师实际查勘为钢混结构，估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，请问估价都要做哪些假设？

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正确答案：

本题解析：

估价假设和限制条件应说明下列内容：

　　1.一般假设：估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

　　由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

　　2.未定事项假设

　　估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象建成于20××年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

　　3.不相一致假设

　　据估价委托人提供的《房屋所有权证》载，估价对象为砖混结构，经注册房地产估价师实地查勘，实际为钢混结构，与证载不一致，根据实际情况，本次估价按照实际建筑结构，即钢混结构进行估价。

　　4.背离事实假设（无）

　　5.依据不足假设（无）

　　6.估价报告使用限制

　　本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。

　　本估价报告自出具之日起一年内有效。

5 问答题 1分

甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？

<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？

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正确答案：

本题解析：

1、

【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。

【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。