2022年房地产估价师《估价原理与方法》点睛提分卷2

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1 单选题 1分

采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（ ）。

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正确答案：A

本题解析：

市场状况调整的方法主要是百分比调整，其进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格。其中，市场状况调整系数一般应以成交日期的价格或基准来确定。

2 单选题 1分

某类房地产2006～2010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。

表9-2　某类房地产2006～2010年的价格

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正确答案：C

本题解析：

2011年该房地产价格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。

3 单选题 1分

关于房地产抵押，下列说法正确的是（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

A项，房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤抵押房地产处置估价。B项，抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。C项，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。D项，抵押权可以转让，即转让抵押估价。

4 单选题 1分

某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。

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正确答案：A

本题解析：

应补交地价款计算如下：原楼面地价＝土地单价÷原容积率＝4500÷3＝1500（元/m2），提高容积率后的新楼面地价＝1500×[1－（5－3）÷0.1×1%]＝1200（元/m2），此时的土地单价＝新容积率×新楼面地价＝6000（元/m2），应补交地价款（6000－4500）×7500＝1125（万元）。

5 单选题 1分

中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

2004年7月12日，为了加强房地产经纪行业自律管理，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA）。

6 单选题 1分

收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。为了避免在收集交易实例时遗漏重要的信息并保证所收集的信息统一和规范，最好事先将房地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要收集的信息制成表格。

7 单选题 1分

因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。

8 单选题 1分

为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/m2。

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正确答案：A

本题解析：

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价＝（8000×95/100）×（1＋0.3%）6＝7737.83（元/m2）。

9 单选题 1分

预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。本题中，虽然开发成本趋升，但供给量趋增，供给量增加，需求不变，价格会下降。

10 单选题 1分

在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。

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正确答案：B

本题解析：

从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。