2021年《房地产估价案例与分析》模考试卷5

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1 问答题 1分

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。

1小题>

1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。

2小题>

1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。

3小题>

1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。

4小题>

1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。

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正确答案：

本题解析：

(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。 (2) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。 (3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。

2.

(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。 (2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。

3.

用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。

4.

(1)用成本法评估修复所需的费用。 (2) 用收益法评估出企业的间接损失。 (3) 由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。

2 问答题 1分

某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。

估价计算如下：

①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元

②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元

③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元

④写字楼用地净收益=

⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元

⑥建筑物价值=

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正确答案：

本题解析：

①有效毛收入计算错误，应为8000×90×90%×12元=7776000元 ②总费用计算错误，应为8000×90×12×90%×20%元=1555200元 ③用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为

④估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。

[试题分析] 本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。

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3 问答题 1分

××××房地产估价报告

封面及目录(略)

至委托人函

×××(委托人全名)：

受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。

估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。

附函提供房地产估价报告2份。

××××房地产评估有限公司(盖章)

法定代表人：×××(签章)

2006年10月15日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××××房地产估价结果报告

一、委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

(一)区位状况(略)

(二)实物状况

(1) 建筑物实物状况

建筑面积：243.70m2

建筑结构：钢筋混凝土结构

总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层

总工日期：2005年9月10日

成新率：现状成新为十成新

层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m

建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼

装修情况：(略)

设施设备：(略)

工程质量：(略)

维护、保养情况：良好

大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市

物业管理状况：(略)

绿化等其他情况：(略)

(2) 土地实物状况

土地用途：1～2层为商业服务

土地等级：商业Ⅲ级

土地开发程度：七通一平

土地出让年限：40年，至2044年4月9日止

形状、地势、地质；水文状况：(略)

(三) 权益状况

(1) 建筑物权益状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。

(2) 土地使用权权益状况

根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。

(3) 他项权利状况

据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。

四、估价目的

为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值

五、估价时点

2006年10月10日

六、价值定义

本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

十、估价结果

经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。

十一、估价人员(略)

十二、做人作业期

2006年10月10日至10月15日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。

十四、有关说明(略)

××房地产估价技术报告

一、估价对象房地产状况分析(略)

二、市场市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用(略)

五、估价测算过程

(一)市场法

根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。

1．测算1层商铺价格

估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：

1.1可比实例的选取

选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。

1.2比较修正

(1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。

(2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。

(3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。

根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下：

利用实例A计算：为10606元/m2

利用实例B计算：为9958元/m2

利用实例C计算：为9285元/m2

从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。

2．测算2层商铺价格

估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。

××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：

9950×50%=4975(元/m2)

3．测算估价对象比准价格

估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85×(9950+4975)=181.86(万元)

(二) 收益法

1．估算有效毛收入

(1) 潜在毛收入

潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为：

65×243.70×12=190086(元)

(2) 有效毛收入

由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)

空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：

190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)

2．确定年运营费用

为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：

(1) 税金

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：

162524×(12%+5.85%)=29011(元)

(2) 管理费和租赁费用

指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则

162524×2.5%=4063(元)

(3) 维修费

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

(4) 保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：

2000×243.70×1.5‰=731(元)

(5) 营费用合计

年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)

3．确定房地产年净收益

房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元)

4．确定报酬率

报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。

5．确定收益年限n

估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：

未来可获收益的年限n=58.9(年)

6．计算房地产收益价格

V=A/Y[1+1/(1+Y)n)=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。

六、估价结果确定

经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认

为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果：

房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)

房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)

估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)

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正确答案：

本题解析：

(1)致委托人函中，没有说明估价时点。

(2) 未说明土地面积、四至、规划限制等。

(3) 价值定义中不应再写土地价格。

(4) 结果报告不应有第十四项"有关说明"

(5) 技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。

(6) 房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。

(7) 系数计算表中，实例C土地使用权取得方式修正。

(8) 整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。

(9) 实例C繁华程度修正系数错。

(10) 实例B设施设备修正系数错。

(11) 实例C设施设备修正系数错。

(12) 3个实例的朝向修正系数不同未予说明。

(13) 未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。

答案解析：

[试题分析] 指错题是对估价理论与方法以及估价报告写作的综合考核。首先要检查估价报告形式和要素是否齐全、各项内容的描述是否正确。其次要看估价对象的描述是否全面、明确，主要包括土地和建筑物两大方面，如本题中的第(2)条即为此类错误。第三就是关于估价方法的使用与计算，包括各类指标的选取、确定与计算，这就要求对几种主要的估价方法的使用非常熟悉，如本题中的第(6)至(13)均为这类的错误。

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4 问答题 1分

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

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正确答案：

本题解析：

(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。 [试题分析] (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。

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5 问答题 1分

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

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正确答案：

本题解析：

(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。 (2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。 (3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。

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