《房地产估价案例与分析》真题精选8

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1 问答题 1分

本次估价背景情况如下：

　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

　以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。

　（一）估价的假设条件

　1．估价时点2009 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

　2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

　3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。

　4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日，剩余使用年限为44 年。

　遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。

　5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到

有效使用。

　6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

　7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

　8．我们于2009 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。　9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其

有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。

　（二）估价的限制条件

　1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

　2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

　3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

　4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

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正确答案：

本题解析：

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：

（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

　　改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

　　理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。

　　（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40 年。

　　改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44 年。

　　理由：其土地使用权年限为自估价时点2009 年6 月18 日至证载土地使用权终止日期2053 年6 月19 日止为44 年。

　　（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。

　　改为：自本报告出具之日起半年内有效。

　　理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。

　　（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

　　改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

　　理由：估价假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查的资料；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设……”，不能用“不确定……”。

2 问答题 1分

1.封面（略）目录（略）

致委托人函（略）　　××有限公司：

　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。

表1　估价对象估价结果一览表

注册房地产估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告

　一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

　　（一）实物状况

估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。

　　大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。

　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。

　　经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。

　　（二）权益状况

　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。

　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。

　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。

　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。

　　四、区位状况（略）

五、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　六、估价时点

　　2009 年4 月21 日。

　　七、价值定义

　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。

　　八、估价依据（略）

　　九、估价原则（略）

　　十、估价方法（略）

　　十一、估价结果

　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。

　　十二、估价对象变现能力分析（略）

　　十三、估价人员（略）

　　十四、估价作业日期

　　2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。

　　十五、估价报告应用的有效期（略）

××房地产估价有限公司

2009 年5 月22 日

附件（略）

房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析（略）

　　二、区域因素分析（略）

　　三、市场背景分析（略）

　　四、最高最佳利用分析（略）

　　五、估价方法选用（略）

　　六、估价测算过程

　　1．收益法

收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式

　式中：V——收益价格；

　　Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；

　　Y——房地产的报酬率（折现率）。

　　（1）确定房地产收益

　　①租约期内房地产收益

　　估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。

表2　租约期内年有效毛收入一览表

　其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。

　　②租约期外房地产收益

　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。

　　（2）确定年运营费用

　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。

　　（3）确定年净收益

　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。

表3　估价对象年净收益计算一览表　　单位：元/m2

　　

（4）确定报酬率

　　综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。

　　（5）确定估价对象收益价格

估价对象收益价格为：

　2．市场法

　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：

　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数

　　（1）可比实例的选取（见表4）

表4　可比实例相关情况

（2）建立可比价格基础（略）

　　（3）选取比较因素及因素条件说明

　　根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。

　　①交易情况

　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。

　　②交易日期

　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。

　　③区域因素和个别因素

　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。

　　④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。

表5　估价对象与可比实例比较因素情况表

根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。

表6　估价对象与可比实例因素修正系数表

　⑤建立可比实例体系

　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个

别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。

表7　比较因素修正表

　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：

　　（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。

　　七、估价结果确定

　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结

果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：

　　评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。

　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。

　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。

××房地产估价有限公司

二00 九年五月二十二日

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正确答案：

本题解析：

上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：

　　（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。

　　理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）

、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。

　　（2）估价对象的描述不全面。

　　①实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。

　　②估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。

　　理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。

　　（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

　　理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

　　（4）结果报告的估价结果没有大写。

　　理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。

　　（5）缺少风险提示（或说明）。

　　理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；

⑩估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。

　　（6）附件应放在技术报告之后。

　　理由：完整的估价报告的内容依次为：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。即附件应在估价技术报告之后。

　　（7）客观毛租金收益取100 元/m2·月。

　　理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%）4～75（1+5%）4 元/m2·月取值，即在75.77～95.16 元/m2·月之间，客观毛租金收益取100 元/m2·月不合理。

　　（8）租约期外租金构成内涵不清。

　　理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。

（9）租约期外租金面积内涵不清。

　　理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。

　　（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。

　　理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。

　　（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。

　　理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。

　　（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

　　理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入－运营费用。

　　（13）空置率取2%的理由不充分。

　　理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。

　　（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。

　　理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。

　　（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。

　　理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5 个方面：①同一付款方式；②同一采用单价；③同一币种和货币单位；④同一面积内涵；⑤同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。

　　（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

　　理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。

　　（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。

　　理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。

　　（18）比较、修正项目不全。

　　理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。

　　（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

　　理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。

　　（20）表6 中修正系数的表述形式错误。

　　（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。

　　（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。

　　（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。

　　理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。

　　（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。

　　理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。

　　（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。

　　理由：估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。

3 问答题 1分

（三）　　某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　

请问：

　　

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

　　

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

　　

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

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正确答案：

本题解析：

1．（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。

　　理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。

　　

（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

　

　理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②市场法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。

　　

2．（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：

　

　①建筑物拆除费用；

　　

②土地开发费用（如七通一平费用）；

　

　③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。

　　

（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。

　　3．（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。

　　理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。

　　

（2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。

4 问答题 1分

（二）　　近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。

请问：

　　结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

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正确答案：

本题解析：

（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：

　

　①估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　

②价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

　　

③价值类型。

　　

④估价对象抵押的合法性分析。

　

⑤合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。

　　

⑥把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。

　

⑦遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　

⑧市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。

　　

⑨估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　⑩其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。

　　

（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

　　

①预测开发完成后的价值宜谨慎；

　　

②开发费用可能发生变化；

　　

③开发周期可能延长；

　　

④开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；

　

⑤折现率或利润率水平可能发生变化。

5 问答题 1分

（一）　　2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

　请问：

　　1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

　　2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

　　3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

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正确答案：

本题解析：

1．（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。

（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。

　

　2．关于被征收房屋的规定为：①对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；②房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；③对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　

　3．被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

　　（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。