《房地产估价案例与分析》真题精选5

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1 问答题 1分

本次估价背景情况如下：

估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。

　

以下是该房地产抵押估价报告内容片断：

注册房地产估价师声明　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　

4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　

5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

　

6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

　参加本次估价的注册房地产估价师：

估价假设和限制条件

　1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。

　2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。

　3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。

　4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。

　5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。

6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

　7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

　8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。

　

9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

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正确答案：

本题解析：

该评估报告中存在的错误如下：

　　

（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。

　

（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

　　

（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

2 问答题 1分

房地产抵押评估报告　　估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估

　　估价委托人：××有限公司

　　估价机构：××房地产估价有限公司

　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）

　　×××（注册号：×××）

　　估价作业日期：2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日

　　估价报告编号：××估字[2012]第××号

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。

　

　估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）

　

　估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：

　　

一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。

　　二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）

　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、价值时点

　　本次估价的价值时点为2012 年10 月13 日。

　　六、价值定义

　　本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）

　　七、估价依据（略）

　　八、估价原则（略）

　　九、估价方法（略）

　　十、估价结果

估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。

十一、估价人员（略）

　　十二、估价作业日期

　　2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日。

　　十三、估价报告应用的有效期（略）

　　十四、估价对象变现能力分析（略）

估价技术报告

　一、估价对象实物状况描述与分析（略）

　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）

　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）

　　四、市场背景描述与分析

　　1．××市宏观经济发展状况

××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）

　　2．××市房地产市场发展状况

　　××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。

　五、最高最佳利用分析（略）

　　六、估价方法适用性分析（略）

　　七、估价测算过程

　　（一）成本法测算过程

　　1．土地取得成本

　　采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元／m2。（测算过程略）

　　土地取得成本=1300×25000=3250（万元）。

　　2．建设成本

　　（1）建筑安装工程费

　　当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元／m2。（依据略）

　　建安工程费=2600×15000=3900（万元）。

　　（2）勘查设计和前期工程费

　　勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）

　　勘查设计和前期工程费=3900×9%=351（万元）。

　　（3）基础设施建设费

　　基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）

　　基础设施建设费=290×15000=435（万元）。

　　（4）其他工程费

　　其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）

　　其他工程费=130×15000=195（万元）

　　（5）开发期间税费

　　开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）

　开发期间税费=210×15000=315（万元）。

　　（6）建设成本

　　建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。

　　3．管理费用

　　管理费用比率一般按4%计算。（依据略）

　　管理费用=5196×4%=207.84（万元）。

　　4．销售费用

　　销售费用比率一般按3%计算。（依据略）

　　销售费用=（3250+5196）×3%=253.38（万元）。

　　5．投资利息

　　计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）

　　投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%

　　=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（万元）。

　　6．销售税费

　　销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）

　　销售税费=V×5.65%。

　　7．开发利润

　　项目成本利润率为15%。（依据略）

　　开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%

　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%

　　=1418.25（万元）；

销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费

=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%；

　　销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）

／（1－5.65%）

　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）

　　=11524.39（万元）。

　　8．折旧

　　根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）

　　房地产现值为：11524.39×90%=10371.95（万元）。

　　取整：10372 万元

　　单价：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）

　　（二）收益法测算过程

收益价格

式中A——年净收益；

　　Y——报酬率；

　　g——年收益递增率；

　　n——收益年限。

　　1．测算年净收益

　　年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入；

年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；

　　年净收益=年有效毛收入－年运营费用。

　　（1）年有效毛收入

　　该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元／（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）

　　年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）

　　=1.5×365×0.95

　　=520.13（元/m2）。

　　（2）年运营费用

　　1）营业税及附加

　　包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。

　　营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。

　　2）房产税

　　房产税占租金有效毛收入的12%。

　　房产税=520.13×12%=62.42（元/m2）。

　　3）维修费

　　维修费为5.2 元／m2。（依据及测算过程略）

　　4）管理费

　　管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）

　　管理费=520.13×3%=15.6（元／m2）。

　　5）保险费

　　经测算，保险费为10.39 元／m2。（依据及测算过程略）

　　（3）年净收益

　　年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费

　　=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。

　　2．确定报酬率Y

　　经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）

　　3．确定收益逐年递增比率g

　　经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）

　　4．确定尚可收益年限n

估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。

　5．测算收益价格

　=5972 元／m2。（取整）

　　八、估价结果确定

采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：

　　评估单价=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）

　　评估总价=6444×15000=9666（万元）；

　　估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。

　　单价：6444 元/m2。

附件（略）

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正确答案：

本题解析：

该房地产评估报告中存在的错误如下：

　　（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。

理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。

　　理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧ 附件。

（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

　　理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。

（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

　　理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。

（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。

（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

　　理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。'

（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。

　　理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。

（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

　　理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩ 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。

　　（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。

　　（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

　　理由：估价对象区位状况描述与分析包括：①位置现状描述与分析；②交通现状描述与分析；③周围环境和景观状况描述与分析；④外部配套设施状况描述与分析；⑤区位状况未来变化趋势分析。

（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

　　理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。

　　

（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。

　　理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。

　　

（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。　　理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。

（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

　

　（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

　　理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。

　　（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

理由：收益法测算公式为：

式中，V 为收益价格(元，元／m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元／m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。

（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

　　

（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

　　理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。

　　

（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

　　理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。

　　

（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

　　理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。　　

（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

　

　（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

3 问答题 1分

张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元／月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）

／1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 70000／1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

　　

问题：

　

　1．张某的选择是否正确?

　

　2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

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正确答案：

本题解析：

（1）张某的选择不一定正确。

　　

（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

　2．如选择酒店式公寓，其建议包括：①尽量选择 70 年产权的公寓；②区位选择非常重要；③配套服务设施要齐全；④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

4 问答题 1分

某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

　　

请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

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正确答案：

本题解析：

答案：（1）用成本法估价时，需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后，在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。

　　（2）假设开发法估价中，需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后，在假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分，其中，利率应为新调整的贷款利率。

5 问答题 1分

某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

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正确答案：

本题解析：

该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：

　　（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：

　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用；

　　基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

　　（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：

　　①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

　　②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

　　③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

　　（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。

　　（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。