2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷2

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1 单选题 1分

估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。

2 单选题 1分

评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P405。

3 单选题 1分

利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2018年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝6000＋50X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2019年的平均价格为（　）元/m2。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是数学曲线拟合法。过去的数据为10年，为偶数年，所以预测年份2019年的X取11，6000＋50×11＝6550（元/m2）。参见教材P385。

4 单选题 1分

某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（　）万元。

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正确答案：B

本题解析：

本题考查的是计算临街土地价值或价格。

＝100×90%×20/25＝72万元。参见教材P371。

5 单选题 1分

政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（　）。

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正确答案：B

本题解析：

本题考查的是假设开发法的估价前提。政府为确定招标出让的出让底价，应该是自愿转让开发前提。参见教材P341，359。

6 单选题 1分

关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（　）。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，在静态分析法中，后续开发的必要支出和开发完成后的价值，都是在价值时点（通常为现在）的房地产市场状况下的价值。参见教材P349。

7 单选题 1分

某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39万元。参见教材P326。

8 单选题 1分

某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重置成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。（建筑物报酬率为10%）

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57万元，采用重置成本的功能过剩折旧＝超额持有成本的现值＝23.57万元。重置成本，没有无效成本的问题。参见教材P325。

9 单选题 1分

关于报酬率的说法，正确的是（　）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是报酬率的求取方法。选项A错误，市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针；选项B错误，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定，国债和银行存款的风险不同，其风险调整值也不同；选项C错误，报酬率已经包含了通货膨胀的影响；参见教材P263～266。

10 单选题 1分

张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。