《房地产估价理论与方法》真题精选3

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1 单选题 1分

估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。属于法定评估业务的，估价资料保存期限不少于30年。估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。P424。

2 单选题 1分

估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。

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正确答案：B

本题解析：

当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：

式中，Vi为第i期房地产价格的趋势值；i为时期序数；P0为基期房地产价格的实际值；d为逐期增减量的平均数；Pi为第i期房地产价格的实际值。本题中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。

3 单选题 1分

评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。

4 单选题 1分

某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是假设开发法。设土地年租金为A。

土地年租金A＝144（万元/年）。

5 单选题 1分

关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是开发完成后的价值。选项C错误，后续开发的必要支出本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在价值时点的值，但在静态分析法中，将它们近似为价值时点的值。

6 单选题 1分

关于报酬率的说法，正确的是（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

A项，市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。B项，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。C项，安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。

7 单选题 1分

张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。

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正确答案：C

本题解析：

本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（万元）。

8 单选题 1分

某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是

（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。

9 单选题 1分

关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

A项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。B项，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。C项，对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。D项，在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。

10 单选题 1分

某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。

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正确答案：C

本题解析：

建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝5000/2.5＝2000（m2），房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价格＝房地价格－建筑物价格＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000m2＝11000（元/m2）。