《房地产基本制度与政策（含相关知识）》真题精选5

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1 单选题 1分

甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

保险公司应赔付甲公司（　　）万元。

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正确答案：A

本题解析：

定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。然而对于定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。

2 单选题 1分

甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

甲公司取得 1500 万元贷款的种类属于（　　）。

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正确答案：D

本题解析：

甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含 5 年）的贷款，借款期限为 3 年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

3 单选题 1分

甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

按照权责发生制原则，甲公司2013 年1 月的利润应为（　　）万元。

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正确答案：D

本题解析：

权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应该作为当期的收入和费用。甲公司 2013 年 1 月的利润年租金240 万元+经营收入 300 万元－支出 200 万元（含税费）=340.0（万元）。

4 单选题 1分

甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为（　　）居住用地。

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正确答案：B

本题解析：

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

5 单选题 1分

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。

征收李某房屋的补偿额应不低于（　　）万元。

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正确答案：C

本题解析：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本题中，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100（万元）。

6 单选题 1分

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。

李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为（　　）元。

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正确答案：A

本题解析：

2008 年 3 月 1 日起，对个人出租住房取得的所得税按 10％的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在 3％税率的基础上减半征收营业税，按 4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为 30000 元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×（10％+1.5％+4％）=4650（元）。

7 单选题 1分

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。

征收补偿李某房屋的建筑面积为（　　）。

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正确答案：B

本题解析：

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

8 单选题 1分

2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。

2007 年6 月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权（　　）。

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正确答案：B

本题解析：

房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。甲房地产开发企业首先应办理的是初始登记，然后再由刘某办理房屋转移登记。

9 单选题 1分

2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。

甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（　　）起计算。

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正确答案：C

本题解析：

商品住宅交易当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。因此，从 2007 年 5 月起计算。

10 单选题 1分

2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。

刘某所购住宅的建筑面积为（　　）。

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正确答案：C

本题解析：

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积=100×0.25=25（m^2）。其中，套内封闭阳台面积 6m^2，已包含在所购住宅楼套内建筑面积 100m^2 之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积=100m2+25m2=125（m^2）。