2021年《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2

1.

某投资方案的净现值NPV为200万元，假定各不确定性因素分别变化+10%，重新计算得到该方案的NPV见下表。则最敏感因素为()。

A. 甲
B. 乙
C. 丙
D. 丁

A B C D

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2.

现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　）分析。

A. 财务盈利能力
B. 清偿能力
C. 资金平衡情况
D. 营运能力

A B C D

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3.

房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（　）。

A. 住房可支付指数
B. 开发投资杠杆率
C. 开发强度系数
D. 土地转化率

A B C D

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4.

在财务评价中，将（　）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A. 成本利润率
B. 销售利润率
C. 资本金利润率
D. 投资利润率

A B C D

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5.

关于评标委员会组成的说法中，正确的是（　）。

A. 评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B. 评标委员会成员为五人以上单数
C. 评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D. 评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定

A B C D

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6.

某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是（　）。

A. 5.00%
B. 7.50%
C. 18.36%
D. 28.85%

A B C D

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7.

下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（　）。

A. 房地产租金
B. 房地产实际出租量
C. 出租房屋空置率
D. 房价租金比

A B C D

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8.

某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（　）。

A. 5.00%
B. 8.50%
C. 8.74%
D. 9.00%

A B C D

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9.

下图表示的是房地产开发企业（　）经营模式下的典型现金流量图。

开发经营与管理,点睛提分卷,2021年《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2

A. 开发一销售
B. 开发一持有出租一出售
C. 购买一持有出租一出售
D. 购买一更新改造一出租一出售

A B C D

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10.

在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A. 空置率＞合理空置率
B. 空置率＜合理空置率
C. 空置率＝合理空置率
D. 不能判断

A B C D

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11.

投资者所要求的最低利率是（　）。

A. 同业拆放利率
B. 存款利率
C. 贷款利率
D. 基础利率

A B C D

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12.

下列属于房地产开发投资的静态指标的是（　）。

A. 财务内部收益率
B. 投资回报率
C. 成本利润率
D. 资本金净利润率

A B C D

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13.

某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息（）万元。

A. 981.49
B. 990.89
C. 1270.83
D. 1372.49

A B C D

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14.

消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（　）。

A. 引起需要
B. 购买决策
C. 方案评价
D. 信息反馈

A B C D

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15.

房地产开发项目用于（　）时，不计算借款偿还期。

A. 出租
B. 自营
C. 经营
D. 销售

A B C D

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16.

（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A. 权益融资
B. 债务融资
C. 发行企业债券
D. 吸收其他机构投资者资金

A B C D

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17.

为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（　）。

A. 25%
B. 30%
C. 35%
D. 50%

A B C D

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18.

商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　）。

A. 商用房地产风险更高
B. 商用房地产的收益更高
C. 商用房地产的价值更高
D. 商用房地产的增值潜力更大

A B C D

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19.

银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（）元。

A. 3583
B. 3909
C. 4300
D. 4778

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20.

房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A. 租金收入
B. 土地出让收入
C. 房地产抵押贷款
D. 净经营收入

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21.

有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。

A. 试探性调查
B. 描述性调查
C. 因果性调查
D. 假设性调查

A B C D

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22.

投资者所要求的最低利率是（）。

A. 基础利率
B. 存款利率
C. 贷款利率
D. 同业拆借利率

A B C D

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23.

判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。

A. 风险辨识
B. 风险估计
C. 风险评价
D. 风险决策

A B C D

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24.

在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。

A. 时间类参数
B. 融资相关参数
C. 评价标准类参数
D. 收益相关参数

A B C D

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25.

为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度。

A. 概率抽样
B. 随机抽样
C. 估计抽样
D. 定额抽样

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26.

下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A. 容积率
B. 空置率
C. 资本化率
D. 建安费用

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27.

工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。

A. 人工费用
B. 固定费用
C. 变动费用
D. 材料费用

A B C D

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28.

某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。

A. 3.09
B. 3.48
C. 3.83
D. 3.92

A B C D

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29.

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。

A. 房地产平均价格
B. 房地产中位数价格
C. 房地产价格指数
D. 房地产同质价格

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30.

对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。

A. 自有资金
B. 销售收入
C. 自营收入
D. 经营资金出资额

A B C D

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31.

30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A. 等额年值法
B. 差额投资内部收益率法
C. 净现值法
D. 等额年费用法

A B C D

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32.

某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　）元。

A. 1110.21
B. 1244.10
C. 1776.32
D. 2109.38

A B C D

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33.

下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A. 抵押贷款还本付息
B. 管理人员工资
C. 公共设施维修费
D. 保险费

A B C D

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34.

（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。

A. 判断竞争者反应模式
B. 确定竞争者战略
C. 确定竞争者目标
D. 识别竞争者

A B C D

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35.

下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。

A. 吸纳率分析
B. 市场占有率分析
C. 估计项目市场占有率
D. 估算项目吸纳量

A B C D

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36.

在构造评价方案过程中，通常按照（　）构造2～4个基本评价方案。

A. 拟投入资本金的数量
B. 开发项目是否分期
C. 开发经营方式
D. 物业类型的匹配结构
E. 开发项目的复杂程度

A B C D E

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37.

对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（　）。

A. 租金收益
B. 物业增值
C. 股权增加
D. 销售收入
E. 开发利润的多少

A B C D E

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38.

下列工程中，经批准可以邀请招标的有（　）。

A. 项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B. 受自然地域环境限制的
C. 国有资金投资占主导地位的建设项目
D. 涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E. 拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的

A B C D E

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39.

在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（　）。

A. 指数平滑法
B. 简单平均法
C. 移动平均法
D. 回归分析法
E. 市场因子推演法

A B C D E

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40.

敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（　）。

A. 最乐观预测值
B. 最悲观预测值
C. 最可能预测值
D. 最不可能的预测值
E. 最接近的预测值

A B C D E

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41.

下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　）。

A. 吸纳量
B. 新竣工量
C. 预售面积
D. 可供租售量
E. 房地产价格

A B C D E

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42.

下列系统风险属于政治风险的有（　）

A. 战争风险
B. 经济制裁风险
C. 土地供给政策风险
D. 环境保护政策风险
E. 金融政策风险

A B C D E

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43.

融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（　）。

A. 政策风险
B. 资金供应风险
C. 经营风险
D. 利率风险
E. 汇率风险

A B C D E

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44.

以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。

A. 速动比率
B. 投资利润率
C. 内部收益率
D. 成本利润率
E. 净现值

A B C D E

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45.

从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A. 可转换性
B. 可区分性
C. 可营利性
D. 可实现性
E. 可衡量性

A B C D E

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46.

以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A. 开发项目的选址、定点审批
B. 核发建设用地规划许可证
C. 设计方案审批
D. 核发建设工程规划许可证
E. 核发建筑工程施工许可证

A B C D E

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47.

在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A. 空置量
B. 房地产价格指数
C. 平均建设周期
D. 吸纳率
E. 失业率

A B C D E

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48.

在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。

A. 房价租金比
B. 房地产价格指数
C. 平均建设周期
D. 吸纳率
E. 开发投资杠杆率

A B C D E

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49.

金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A. 客户评价
B. 贷款银行评价
C. 项目评估
D. 担保方式评价
E. 贷款综合评价

A B C D E

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50.

抵押率的确定受（）等因素的影响。

A. 抵押物的流动性
B. 贷款期限长短
C. 通货膨胀预期
D. 抵押物所处的市场条件
E. 抵押物的新旧程度

A B C D E

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51.

土地供应政策的核心，是土地供应计划。（　）

正确错误

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52.

房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（　）

正确错误

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53.

一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（　）

正确错误

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54.

渗透市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（　）

正确错误

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55.

税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。（　）

正确错误

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56.

物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。（　）

正确错误

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57.

投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（）

正确错误

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58.

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（）

正确错误

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59.

如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（）

正确错误

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60.

时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（）

正确错误

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61.

伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）

正确错误

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62.

城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（）

正确错误

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63.

我国地产企业境外投资的项目，最多的是居住物业。（）

正确错误

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64.

认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（）

正确错误

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65.

房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）

正确错误

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66.

某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.

8万元/m2。2016年8月1日王某以1.

1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.

5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.

5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。

　　合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

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67.

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。

　　项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

　　自有资金现金流量表（此表题中给出）

开发经营与管理,点睛提分卷,2021年《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2

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答题卡（剩余道题）

暂停期间答题时间停止，不可答题!

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