当前位置：首页 → 建筑工程 → 房地产估价师 → 开发经营与管理->2021年《房地产开发经营与管理》名师预测卷4
物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。
若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。
对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。
临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。
下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。
某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。
房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值( )。
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。
( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。
产生房地产价格泡沫的基础是( )。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。
收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。
细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。
下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。
制订租售方案的工作内容主要包括( )。
一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )
购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产直接投资者。 ( )
房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )
通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )
由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )
房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。 ( )
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。( )
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )
在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )
开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )
在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。 ( )
在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )
开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。 ( )
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据： (1)项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。 (3)计算期(开发经营期)取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： 1．编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。 2．若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 (所有的投资和收入均发生在年末)
