2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试3

1.

某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

A. 选择专业化
B. 产品专业化
C. 全面覆盖
D. 市场集中化

A B C D

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2.

下列费用中，不属于企业财务费用的是（　）。

A. 审计费
B. 利息
C. 外汇汇兑净损失
D. 融资代理费

A B C D

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3.

建筑安装工程费不包括建筑物的（　）。

A. 建筑工程费用
B. 设备采购费用
C. 安装工程费用
D. 公共配套设施建设费

A B C D

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4.

（　）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A. 净经营收入
B. 经营费用
C. 有效毛收入
D. 空置和收租损失

A B C D

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5.

物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（　）。

A. 零售商的财务能力
B. 零售商需要的服务
C. 零售商业物业的组合与位置分配
D. 零售商的声誉

A B C D

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6.

由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（　）。

A. 操作风险
B. 信用风险
C. 市场风险
D. 法律风险

A B C D

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7.

（　）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A. 住房价格合理性指数
B. 量价弹性
C. 住房市场指数
D. 消费者信心指数

A B C D

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8.

物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。

A. 甲物业投资风险较大
B. 乙物业投资风险较大
C. 甲、乙两个物业投资风险一样大
D. 无法判断

A B C D

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9.

投资者所要求的最低利率是（　）。

A. 基础利率
B. 存款利率
C. 贷款利率
D. 同业拆借利率

A B C D

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10.

房地产的租金水平是由（　）决定的。

A. 房地产资产市场
B. 房地产价格
C. 房地产空间市场的供求关系
D. 空置率

A B C D

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11.

某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（　）元。

A. 1417.68　　
B. 444.08　　
C. 1861.76　　
D. 973.60

A B C D

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12.

下列关于收益率的表述中，错误的是（　）。

A. 基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B. 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C. 常规项目的财务内部收益率是唯一的
D. 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

A B C D

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13.

租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　）。

A. 收益现金流风险
B. 资本价值风险
C. 比较风险
D. 未来运营费用风险

A B C D

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14.

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（　）。

A. 更适于进行长期投资
B. 变现性差
C. 具有更强的适应性
D. 具有更专业的物业管理

A B C D

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15.

如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（　）。

A. 12.45%　　
B. 10.26%　　
C. 11.98%　　
D. 9.68%

A B C D

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16.

在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（　）。

A. 空置率＞合理空置率
B. 空置率＜合理空置率
C. 空置率＝合理空置率
D. 不能判断

A B C D

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17.

2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（　）。

A. 9%
B. 12%
C. 12.5%
D. 15%

A B C D

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18.

横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（　）的方法。

A. 质量控制
B. 进度控制
C. 合同管理
D. 成本控制

A B C D

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19.

有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（　）。

A. 试探性调查
B. 描述性调查
C. 因果性调查
D. 假设性调查

A B C D

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20.

某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（　）。

A. 社会平均收益率
B. 项目基准收益率
C. 通货膨胀率
D. 国家经济增长率

A B C D

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21.

如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（　）。

A. 领导定价法　　　　
B. 挑战定价法
C. 随行就市定价法　　　
D. 渗透定价法

A B C D

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22.

某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（　）万平方米。

A. 450
B. 475
C. 520
D. 580

A B C D

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23.

房地产开发企业税后利润首先用于（　）。

A. 弥补企业以前年度的亏损
B. 提取法定盈余公积金
C. 提取法定盈余公益金
D. 向投资者分红

A B C D

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24.

下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（　）。

A. 容积率
B. 空置率
C. 资本化率
D. 建安费用

A B C D

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25.

当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（　）。

A. 概率分析
B. 解析法
C. 蒙特卡洛法
D. 杠杆分析

A B C D

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26.

以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。

A. 单元估算法
B. 单位指标估算法
C. 工程量近似匡算法
D. 概算指标法

A B C D

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27.

对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（　）。

A. 等额年值法
B. 差额投资内部收益率法
C. 净现值法
D. 等额年费用法

A B C D

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28.

建筑规划一般在1万－3万平方之间，服务人口在10万－30万人，年营业额在1亿－5亿元之间，该物业为（　）。

A. 市级购物中心　　
B. 地区购物中心　　
C. 居住区商场　　
D. 邻里服务性商店

A B C D

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29.

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（　）。

A. 潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B. 服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场
C. 潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D. 潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

A B C D

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30.

下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　）。

A. 相关房地产类型的在建数量
B. 吸纳率分析
C. 相关房地产类型的存量
D. 改变用途数量

A B C D

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31.

下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（　）。

A. 成本利润率
B. 投资利润率
C. 偿债备付率
D. 资本金利润率

A B C D

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32.

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（　）。

A. 6.75%　　
B. 8.05%　　
C. 7.93%　　
D. 7.52%

A B C D

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33.

房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

A. 利润为零
B. 允许的最低经济效益指标
C. 最大费用
D. 最大利润

A B C D

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34.

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（　）元。

A. 10923.89　　
B. 12673.39　　
C. 23326.61　　
D. 25076.11

A B C D

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35.

关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。

A. 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B. 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C. 我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D. 我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

A B C D

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36.

从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（　）。

A. 第一阶段
B. 第二阶段前段
C. 第二阶段后段
D. 第三阶段
E. 第四阶段

A B C D E

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37.

在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（　）。

A. 房价租金比
B. 房地产价格指数
C. 平均建设周期
D. 吸纳率
E. 开发投资杠杆率

A B C D E

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38.

以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（　）。

A. 速动比率
B. 投资利润率
C. 内部收益率
D. 成本利润率
E. 净现值

A B C D E

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39.

以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（　）。

A. 开发项目的选址、定点审批
B. 核发建设用地规划许可证
C. 设计方案审批
D. 核发建设工程规划许可证
E. 核发建筑工程施工许可证

A B C D E

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40.

从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（　）。

A. 可转换性　　
B. 可区分性　　
C. 可营利性
D. 可实现性　　
E. 可衡量性

A B C D E

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41.

房地产开发项目的基本报表包括（　）。

A. 现金流量表
B. 财务计划现金流量表
C. 利润表
D. 资产负债表
E. 投资计划与资金筹措表

A B C D E

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42.

常用的风险评价方法有（　）。

A. 解析方法
B. 幕景分析法
C. 筛选监测诊断技术
D. 蒙特卡洛模拟法
E. 调查和专家打分法

A B C D E

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43.

按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（　）投资。

A. 居住物业
B. 商业物业
C. 工业物业
D. 出租物业
E. 仓储物业

A B C D E

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44.

开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（　）。

A. 土地成本
B. 建造成本
C. 运营成本
D. 开发费用
E. 房产购买成本

A B C D E

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45.

下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（　）。

A. 认知价值定价法
B. 价值定价法
C. 领导定价法
D. 挑战定价法
E. 随行就市定价法

A B C D E

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46.

现代营销战略的核心可以称为STP，是指（　）。

A. 市场分析
B. 目标市场选择
C. 市场细分
D. 市场定位
E. 市场调查

A B C D E

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47.

金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　）等工作。

A. 客户评价
B. 贷款银行评价
C. 项目评估
D. 担保方式评价
E. 贷款综合评价

A B C D E

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48.

在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（　）。

A. 单元估算法
B. 工程量近似匡算法
C. 单位指标估算法
D. 蒙特卡洛模拟法
E. 概算指标法

A B C D E

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49.

房地产权益融资的方式有（　）。

A. 上市
B. 增发新股
C. 发行企业债券
D. 住房抵押贷款
E. 可转换债券

A B C D E

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50.

物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（　）。

A. 可出租或可使用面积
B. 出租方的商业信誉
C. 基础租金与市场租金
D. 出租单元的面积规划与室内装修
E. 物业服务企业的经营业绩

A B C D E

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51.

由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（　）

正确错误

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52.

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（　）

正确错误

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53.

市场规模就是特定商品的消费数量。（　）

正确错误

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54.

对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（　）

正确错误

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55.

时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（　）

正确错误

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56.

以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（　）

正确错误

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57.

名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（　）

正确错误

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58.

通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（　）

正确错误

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59.

我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（　）

正确错误

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60.

如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（　）

正确错误

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61.

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（　）

正确错误

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62.

对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（　）

正确错误

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63.

财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（　）

正确错误

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64.

投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（　）

正确错误

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65.

不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（　）

正确错误

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66.

某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.

8万元/m2。2016年8月1日王某以1.

1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.

5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.

5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。

　　合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

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67.

某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：

　　1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

　　2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。

　　3.计算期（开发经营期）取20年。

　　请根据以上资料，完成下列工作：

　　（1）编制项目的借款计划；

　　（2）编制项目的借款还本付息表；

　　（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）

　　（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）

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2021年《房地产开发经营与管理》模拟考试3

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