2021《房地产估价理论与方法》深度自测卷

1.

某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（　）万元。

A. 1372.7
B. 1309.9
C. 953.9
D. 900.6

A B C D

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2.

王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（　）万元。

A. 2000
B. 5820
C. 6000
D. 6180

A B C D

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3.

从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（　）。

A. 烟囱
B. 水塔
C. 桥梁
D. 住宅

A B C D

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4.

关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（　）。

A. 确定价值时点在先，得出评估价值在后
B. 得出评估价值在先，确定价值时点在后
C. 确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D. 确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

A B C D

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5.

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（　）元/m2。

A. 4870
B. 5020
C. 5340
D. 5520

A B C D

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6.

估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（　）。

A. 2.00%
B. 2.13%
C. 2.22%
D. 2.50%

A B C D

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7.

当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。

A. 如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为
B. 要求抵押人恢复抵押房地产价值
C. 提供与减少的价值相应的担保
D. 抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务

A B C D

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8.

在估价机构多、竞争激烈的情况下，（　）通常是估价业务的主要来源。

A. 主动争取
B. 主动接受
C. 被动争取
D. 被动接受

A B C D

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9.

为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A. 合法原则
B. 最高最佳利用原则
C. 一致性原则
D. 一贯性原则

A B C D

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10.

下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A. 因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B. 因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C. 因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D. 因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

A B C D

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11.

某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A. 11.80
B. 16.07
C. 23.57
D. 31.07

A B C D

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12.

采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。

A. 年净收益为1500万元，报酬率为4%
B. 年净收益为1500万元，报酬率为5%
C. 年净收益为1550万元，报酬率为5%
D. 年净收益为1600万元，报酬率为5%

A B C D

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13.

下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　）

A. 房地产价值分配业务
B. 房地产价值减损评估业务
C. 房地产投资价值评估
D. 相关经济损失评估业务

A B C D

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14.

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（　）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A. 1年
B. 2年
C. 3年
D. 5年

A B C D

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15.

威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。

A. 单位面积土地上农产品的产量
B. 市场上每单位农产品的价格
C. 生产每单位农产品的成本
D. 向市场运输每单位农产品的成本

A B C D

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16.

利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。

A. 市场提取法
B. 分解法
C. 累加法
D. 排序插入法

A B C D

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17.

有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A. 价格
B. 租金
C. 潜在毛收入
D. 净收益

A B C D

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18.

下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。

A. 建筑设计缺陷
B. 人们消费观念的改变
C. 建筑技术进步
D. 环境污染

A B C D

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19.

下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）。

A. 路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B. 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
D. 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

A B C D

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20.

运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。

A. 估算后续开发经营期
B. 估算后续开发的各项支出、收入
C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D. 估算投资利息和开发利润

A B C D

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21.

马克思的地租理论不包括（　）。

A. 级差地租
B. 剩余地租
C. 垄断地租
D. 绝对地租

A B C D

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22.

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。

A. 280
B. 285
C. 290
D. 295

A B C D

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23.

某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。

A. 201.89
B. 186.79
C. 191.51
D. 197.17

A B C D

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24.

房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。

A. 土地成本＋建设成本
B. 开发完成后的房地产价值
C. 土地成本＋建设成本＋管理费用
D. 土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

A B C D

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25.

下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（　）

A. 存在产权纠纷的房地产
B. 一个高尔夫球洞
C. 共有产权的房地产
D. 列入征收范围的房地产

A B C D

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26.

下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。

A. 增加土地供应量
B. 规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价
C. 制定最低限价
D. 采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

A B C D

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27.

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　）。

A. 估价方法选用恰当
B. 估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C. 计算公式和计算过程正确无误
D. 各种估价方法的测算结果一致

A B C D

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28.

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

A. 维持现状
B. 改变用途
C. 重新装修
D. 重新开发

A B C D

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29.

某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。

A. 10.2万元
B. 11.0万元
C. 11.3万元
D. 11.5万元

A B C D

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30.

某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A. 5570
B. 5976
C. 6053
D. 6135

A B C D

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31.

下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。

A. 该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B. 该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C. 该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D. 该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

A B C D

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32.

利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（）元/m2。

A. 5447
B. 5832
C. 6987
D. 7757

A B C D

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33.

在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。

A. 自然环境
B. 人文环境
C. 景观
D. 施工环境

A B C D

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34.

某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（　）万元。

A. 6250
B. 8000
C. 9250
D. 10000

A B C D

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35.

（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

A. 空间直线距离
B. 交通路线距离
C. 交通时间距离
D. 经济距离

A B C D

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36.

甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（　）。

A. 若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B. 若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C. 若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D. 若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E. 若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

A B C D E

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37.

房地产价格指数或变动率可细分为（　）。

A. 全国房地产价格指数或变动率
B. 全国某类房地产价格指数或变动率
C. 某地区某类房地产价格指数或变动率
D. 某地区房地产价格指数或变动率
E. 某国家某类房地产价格指数或变动率

A B C D E

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38.

下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（　）。

A. 世界经济状况
B. 房地产投机
C. 政治对立状况
D. 军事冲突状况
E. 城市化状况

A B C D E

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39.

成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。

A. 土地取得方式相同
B. 土地规划用途相同
C. 项目规模大小相当
D. 项目建设期长短相近
E. 项目经营期长短相近

A B C D E

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40.

下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A. 已设立了抵押权的房地产
B. 单独所有的房地产
C. 共同所有的房地产
D. 房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E. 存在拖欠建设工程款的房地产

A B C D E

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41.

下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A. 受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
B. 未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定
C. 房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
D. 估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E. 对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的

A B C D E

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42.

城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（　）。

A. 建筑高度
B. 建筑结构
C. 容积率
D. 土地使用权来源
E. 土地用途

A B C D E

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43.

估价委托合同的内容一般包括（　）。

A. 委托人的名称或者姓名和资产状况
B. 估价服务费及其支付方式
C. 解决争议的方法
D. 估价机构的名称和住所
E. 委托人的协助义务

A B C D E

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44.

下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（　）。

A. 建设期又可分为前期和建造期
B. 在预售情形下，销售期和建设期没有重叠
C. 在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠
D. 在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠
E. 运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

A B C D E

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45.

下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（　）。

A. 整体资产中的房地产
B. 已灭失的房地产
C. 未来状况下的房地产
D. “干净”的房地产
E. 共有的房地产

A B C D E

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46.

某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A. 评估对象土地取得成本为196万元
B. 应计算利息项目的总金额为535万元
C. 土地取得成本的计息期为1.5年
D. 土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E. 开发利润为64.20万元

A B C D E

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47.

关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A. 本质上都是比较法
B. 都需要进行市场状况调整
C. 都需要进行交易情况修正
D. 都需要进行土地状况调整
E. 都是批量估价方法

A B C D E

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48.

在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（　）

A. 试错法
B. 移动平均法
C. 曲线拟合法
D. 线性内插法
E. 指数修匀法

A B C D E

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49.

下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（　）。

A. 经济因素
B. 区位因素
C. 权益因素
D. 人口因素
E. 心理因素

A B C D E

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50.

下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（　）。

A. 经济发展
B. 居民收入
C. 利率
D. 汇率
E. 城市化

A B C D E

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51.

在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）

正确错误

标记纠错

52.

价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）

正确错误

标记纠错

53.

买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（）

正确错误

标记纠错

54.

在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（　）

正确错误

标记纠错

55.

现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。（　）

正确错误

标记纠错

56.

资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。（　）

正确错误

标记纠错

57.

房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（　）

正确错误

标记纠错

58.

假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（　）

正确错误

标记纠错

59.

房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（）

正确错误

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60.

广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。（　）

正确错误

标记纠错

61.

某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　）

正确错误

标记纠错

62.

对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。（　）

正确错误

标记纠错

63.

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　）

正确错误

标记纠错

64.

某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（　）

正确错误

标记纠错

65.

某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（　）

正确错误

标记纠错

66.

某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

标记纠错

67.

某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。

该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格

（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

标记纠错

2021《房地产估价理论与方法》深度自测卷2

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