当前位置：首页 → 建筑工程 → 房地产估价师 → 估价原理与方法->2021《房地产估价理论与方法》深度自测卷1
预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（ ）。
在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。
政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。
评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
某出租的写字楼，剩余租赁期限为4年，在此四年期间，每年可于年初获得净收益80万元，四年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为5%，该写字楼的现时价值为1000万元。则四年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。
某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。
评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
判断误差大小或者准确性，实际中是将（ ）进行比较。
某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。
正常成交价格的形成条件不包括（ ）。
采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。
报酬率的表达式为（ ）。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（ ）。
下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（ ）万元。
下列不属于由卖方缴纳的税费的是（ ）。
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。
在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（ ）。
有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（ ）。
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（ ）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
（ ）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。
具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（ ）。
在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（ ）。
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（ ）之间的关系。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（ ）。
距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ）。
下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（ ）。
（ ）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平
下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（ ）。
收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。
经济适用房的成本包括（ ）。
下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）。
出租人权益价值的构成包括（ ）。
关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。
下列估价中适宜采用假设开发法的有（ ）。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。
房地产供给形成的条件有（ ）。
下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（ ）。
市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（ ）
比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（ ）
建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（ ）
可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（ ）
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
刺激价格政策和高价格政策的目标都是为了维持房地产价格处于较高水平。（ ）
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，建筑物的剩余经济寿命为从价值时点开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ）
房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（ ）
指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（ ）
由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（ ）
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（ ）
层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （ ）
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）
甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。
