当前位置：首页 → 建筑工程 → 房地产估价师 → 估价原理与方法->2021《房地产估价理论与方法》模拟试卷5
房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。
运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。
( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。
某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
下列( )不是影响房地产价格的经济因素。
有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。
房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。
地价本质上是( )。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
路线价法特别适用于对( )进行估价。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。
在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。
一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。
在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。
某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。
某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。
( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是( )。
下列关于实地查勘的说法中，不正确的有( )。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。
高层建筑地价分摊的方法有( )。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。
下列哪种房地产最适用成本法估价( )。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。( )
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。( )
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。( )
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )
长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )
估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。( )
投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 ( )
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )
搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。 ( )
某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。
商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。
