《房地产估价理论与方法》真题精选

1.

关于房地产估价误差的说法，错误的是（　　）。

A. 判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B. 估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C. 所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D. 估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

A B C D

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2.

某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（　　）元。

A. 49627
B. 57647
C. 65548
D. 65920

A B C D

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3.

关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（　　）。

A. 确定估价时点在先，得出评估价值在后
B. 得出评估价值在先，确定估价时点在后
C. 确定估价时点与得出评估价值应同时进行
D. 确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

A B C D

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4.

经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　　）。

A. 相互影响性
B. 寿命长久性
C. 数量有限性
D. 保值增值性

A B C D

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5.

某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（　　）万元。

A. 610.00
B. 619.05
C. 650.00
D. 761.90

A B C D

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6.

在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（　　）。

A. 挂牌底价
B. 正常市场价格
C. 竞买人可承受的最高价
D. 最可能的成交价

A B C D

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7.

在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（　　）。

A. 建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B. 建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C. 建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D. 建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

A B C D

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8.

某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（　　）元/m2。

A. 3439
B. 3473
C. 3508
D. 3608

A B C D

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9.

下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（　　）。

A. 朝向
B. 楼层
C. 方位
D. 交通条件

A B C D

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10.

影响某套住房价格的实物因素不包括（　　）。

A. 装修
B. 户型
C. 层高
D. 楼层

A B C D

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11.

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　　）。

A. 维持现状
B. 改变用途
C. 重新装修
D. 重新开发

A B C D

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12.

下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　　）。

A. 因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B. 因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C. 因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D. 因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

A B C D

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13.

运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（　　）的估计值。

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选6

A. 正常
B. 较低
C. 平均
D. 较高

A B C D

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14.

关于市场法的说法，错误的是（　　）。

A. 测算结果容易被人们理解、认可、接受
B. 测算结果有时并不一定是合理、真实的
C. 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D. 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

A B C D

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15.

估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（　　）万元。

A. 83.51
B. 85.26
C. 85.36
D. 87.16

A B C D

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16.

为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（　　）元/m2。

A. 7000
B. 7003
C. 7436
D. 7670

A B C D

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17.

某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是（　　）

A. 该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2
B. 该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2
C. 该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2
D. 该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

A B C D

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18.

某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（　　）。

A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 无法确定

A B C D

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19.

某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　　）万元。

A. 5061.44
B. 5546.94
C. 5562.96
D. 6772.85

A B C D

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20.

某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（　　）万元。

A. 313
B. 329
C. 417
D. 446

A B C D

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21.

某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　　）万元。

A. 159.56
B. 168.71
C. 169.39
D. 277.70

A B C D

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22.

某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（　　）万元。

A. 500
B. 750
C. 800
D. 1000

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23.

在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（　　）。

A. 开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B. 开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C. 开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D. 开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

A B C D

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24.

某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　　）万元。

A. 17087.20
B. 18699.20
C. 19666.40
D. 20666.67

A B C D

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25.

关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（　　）。

A. 单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B. 分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C. 工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D. 指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

A B C D

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26.

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　　）。

A. 70.00%
B. 83.33%
C. 84.00%
D. 86.67%

A B C D

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27.

某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　　）年。

A. 1
B. 1.5
C. 2
D. 2.5

A B C D

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28.

关于假设开发法的说法，错误的是（　　）。

A. 运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B. 投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C. 假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D. 在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

A B C D

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29.

某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　　）万元。

A. 572.21
B. 765.85
C. 791.24
D. 912.62

A B C D

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30.

某类房地产2006—2010年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（　　）元/m2。

表1　某类房地产2006—2010年的价格

估价原理与方法,历年真题,《房地产估价理论与方法》真题精选6

A. 10300
B. 10400
C. 11165
D. 11265

A B C D

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31.

估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（　　）元/m2。

A. 1920
B. 2400
C. 2560
D. 3200

A B C D

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32.

某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（　　）万元。

A. 4000
B. 5900
C. 6800
D. 7200

A B C D

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33.

明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（　　）。

A. 估价委托人
B. 估价利害关系人
C. 承担估价项目的估价师
D. 估价对象的权利人

A B C D

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34.

房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（　　）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A. 房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人
B. 与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C. 公证机关和无利害关系的第三人
D. 人民法院

A B C D

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35.

关于估价资料归档要求的说法，错误的是（　　）。

A. 估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B. 记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C. 归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D. 对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年

A B C D

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36.

下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　　）

A. 独一无二
B. 寿命长久
C. 供给有限
D. 价值量大
E. 保值增值

A B C D E

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37.

下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（　　）。

A. 某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B. 某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C. 某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D. 估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E. 某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

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38.

房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　　）。

A. 对房地产本身进行投资改良
B. 房地产需求增加导致其稀缺性增加
C. 通货膨胀
D. 外部经济性
E. 建造成本提高

A B C D E

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39.

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。

A. 投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B. 评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C. 评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D. 评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E. 评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

A B C D E

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40.

关于评估带租约房地产的说法，错误的有（　　）。

A. 合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B. 抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C. 在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D. 房屋征收评估应评估无租约限制价值
E. 只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

A B C D E

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41.

判定工业房地产区位优劣的主要因素有（　　）。

A. 临街状况
B. 是否便于动力取得
C. 是否便于废料处理
D. 是否接近大自然
E. 是否便于产品和原料运输

A B C D E

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42.

与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（　　）等相同或相似的房地产。

A. 区位
B. 用途
C. 权利性质
D. 总价
E. 外观

A B C D E

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43.

估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（　　）。

A. 地役权设立情况
B. 土地使用期限
C. 基础设施完备程度
D. 容积率
E. 临街状况

A B C D E

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44.

在求取净收益中，运营费用包括（　　）。

A. 房地产保有环节的税收
B. 房地产折旧费
C. 房屋保险费
D. 房地产抵押贷款还本付息额
E. 为承租人提供的服务费

A B C D E

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45.

关于重新购建价格的说法，正确的有（　　）

A. 重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B. 重新购建价格相当于账面价值
C. 重新购建价格是客观的重新购建价格
D. 建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

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46.

引起建筑物物质折旧的因素包括（　　）。

A. 地震
B. 电梯数量不够
C. 酸雨
D. 单行道
E. 门窗的自然破损

A B C D E

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47.

在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（　　）。

A. 用途
B. 区位
C. 建筑规模
D. 建筑档次
E. 房地产开发企业

A B C D E

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48.

长期趋势法可以用于（　　）。

A. 推测、判断房地产的未来价格
B. 预测收益法中未来的租金、空置率等
C. 市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D. 比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
E. 填补某些房地产历史价格资料的缺乏

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49.

某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（　　）。

A. 按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%
B. 一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C. 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%
D. 按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%
E. 按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%

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50.

在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（　　）。

A. 隐含的估价对象范围不同
B. 参数选取不合理
C. 估价作业日期不同
D. 价值类型选取不合理
E. 选用的估价方法不切合估价对象

A B C D E

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51.

在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（　　）

正确错误

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52.

除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（　　）

正确错误

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53.

一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（　　）

正确错误

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54.

甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（　　）

正确错误

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55.

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（　　）

正确错误

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56.

某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（　　）

正确错误

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57.

在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（　　）

正确错误

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58.

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（　　）

正确错误

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59.

资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（　　）

正确错误

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60.

某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。（　　）

正确错误

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61.

在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（　　）

正确错误

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62.

采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（　　）

正确错误

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63.

长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产在未来较长时期内获得收益的变动规律，推测和判断房地产价格的方法。（　　）

正确错误

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64.

现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（　　）

正确错误

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65.

估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（　　）

正确错误

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66.

某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。

请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）

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67.

某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m2，其余80%为商品房。该项目建筑安装工程费用为1500元/m2，前期工程费、管理费分别为建筑安装工程费用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需15年，还需投入4%的建设费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为将会使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m2，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。

请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）

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《房地产估价理论与方法》真题精选6

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