2018-2019年房地产经纪人《专业基础》真题精选

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1 单选题 1分

张某现年40周岁，所购住房的房龄为15年，法定个人住房贷款期限最长为30年，如果贷款银行规定“房龄＋贷款期限”不超过50年，“借款人年龄＋贷款期限”不超过65年，则张某住房贷款的最长期限是（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

个人住房贷款的期限；

张某的住房贷款的最长期限计算如下：

①法定个人住房贷款年限最长为30年；

②由房龄计算的最长贷款期限为：50－15＝35（年）；

③由借款人年龄计算的最长贷款期限为：65－40＝25（年）。

按照取短不取长的原则，张某个人住房贷款的最长贷款期限为25年。

2 单选题 1分

我国现行法律体系中，通常不在全国范围内适用的是（ ）。

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正确答案：A

本题解析：

法律在空间上的适用范围；

制定法律的机关不同，法律适用的地域范围有所不同，大体上的两种情况包括：①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；②凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、自治条例、单行条例、地方政府规章，只在各机关管辖的行政区域范围内发生效力。

3 单选题 1分

消费者在购买二手房时，有权知道房屋瑕疵情况，这体现了消费者享有（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

消费者的权利；

《消费者权益保护法》规定了消费者享有安全保障、真情知悉、自主选择、公平交易等九项权利。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、标准、费用等有关情况。

4 单选题 1分

下列房地产权利中，不属于物权的是（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

物权的分类；

物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权力，包含所有权、用益物权和担保物权。物权是与债权相对应的一种民事权利。债权是指权利主体按照合同约定或依照法律规定，请求相对人为或不为一定行为的权利。物权分为五大类，包括：①不动产物权和动产物权；②主物物权和从物物权；③自物权和他物权；④所有权和限制物权；⑤无期限物权和有期限物权。A项，抵押权属于他物权；B项，房屋所有权属于不动产物权；C项，房屋承租权属于债权；D项，建设用地使用权既属于不动产物权也属于他物权。

5 单选题 1分

根据《合同法》，出租人可以单方面解除租赁合同的情形不包括（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

租赁合同的解除；

租赁期间虽然未届满，但《合同法》规定在发生某些情形下，合同当事人一方可以解除合同。出租人可以单方面解除租赁合同的情形包括：①承租人未按照合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损的；②承租人未经出租人同意转租的；③承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付租金的；④不定期租赁，但应在合理期限之前通知承租人。D项情形下，出租人不能单方面解除租赁合同。

6 单选题 1分

房地产经纪门店为客户配备舒适的沙发，提供热茶和糕点。从客户情绪过程来看，该做法关注的是（ ）。

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正确答案：B

本题解析：

消费者的情绪过程；

消费者对商品或服务的认知过程不是机械的，而是会产生喜欢或不喜欢、满意或不满意等肯定或否定的心理反应，这就是消费者购买心理的情绪过程。在购买活动中，影响消费者情绪的产生及其变化的因素包括：①商品的属性；②消费者的心理准备状态；③消费者的个性特征；④购物环境，购物场所的设施、温度、照明、色彩、气味、音响等，都是导致消费者情绪变化的因素；⑤营销人员的表情和态度。

7 单选题 1分

房地产经纪人员的心理素质结构不包括（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

经纪人员的心理素质分析；

房地产经纪人员的心理素质对其有效开展经纪业务，实现业绩目标具有重要作用。房地产经纪人员应具备以下基本心理素质：自强自信，积极乐观，真诚热情，认真负责，持之以恒，善于情绪管理。房地产经纪人员的心理素质结构包括：①认知过程；②思维方式；③知识储备；④人际关系；⑤自我调控。

8 单选题 1分

房地产经纪人员要建立积极心态，正确的做法是（ ）。

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正确答案：C

本题解析：

积极心态的建立和消极心态的克服；

房地产经纪人员虽然经常会遇到各种各样的客户，如不同性格、年龄、职业、受教育程度、收入水平、地区、民族、宗教信仰的客户，但都应抱着积极心态为他们提供良好的专业服务，同时应从下列方面建立积极心态：①感恩。对客户给予的信任，选择了自己所在的公司、门店及自己，要在内心里表示感激。②宽容。对客户的不好言行，要予以理解、宽宏大量，不计较、不追究，多从自身找不足。③乐观。不宜苛求一城一池的得失，过去的好与坏不代表现在和将来。④淡泊。如果过分追求名利，就会失去平常心，就有可能以一种非理性乃至偏激的言行对待客户或同事。

二、多项选择题（每题2分，每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分，少选且正确，每个选项得0.5分）

9 单选题 1分

比较法评估房地产价格时，对可比实例成交日期进行调整属于（ ）。

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正确答案：A

本题解析：

市场状况调整；

可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，因此应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

10 单选题 1分

假设名义年利率为r，计息周期为年、月、日时的实际年利率分别为r年、r月、r天，其大小关系为（ ）。

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正确答案：D

本题解析：

名义利率；

名义年利率为r，一年中计息m次，则实际年利率i满足i＝（1＋r/m）m－1。即r年＝（1＋r/1）1－1＝r。月利率r月＝（1＋r/12）12－1。日利率r天＝（1＋r/365）365－1。通过函数对比可得：r＝r年＜r月＜r天。